+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Величина прибыли предпринимателя в затратном подходе

Кто берется за частные вопросы без предварительного решения общих, тот неминуемо будет на каждом шагу бессознательно для себя "натыкаться" на эти общие вопросы ЛЕНИН Ульянов Владимир Ильич Несмотря на имеющиеся достижения в развитии теории и практики российской оценки недвижимости, которые были отмечены на прошедшем в ноябре г. К сожалению, до сих пор у нас не принят основополагающий стандарт оценки — оценка стоимости недвижимого имущества. Без этого стандарта возникает большое количество проблем у практикующих оценщиков недвижимости, особенно на стадии проведения экспертиз отчетов. Из всех существующих проблем теории и практики оценки стоимости недвижимости недвижимого имущества остановимся в данной статье на наиболее актуальном ИМХО вопросе — определении прибыли предпринимателя ПП при проведении оценки затратным подходом. Проведение экспертиз практических отчетом об оценке объектов недвижимости показывает, что этот вопрос вызывает наибольшие трудности.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: КЛИЕНТООРИЕНТИРОВАННОСТЬ как работа с клиентами помогает увеличить прибыль в бизнесе #бизнесвкедах

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

"Иная методология и метод оценки недвижимости» в соответствии с трактовкой ФСО-7" Коростелев С.П.

Оценка предпринимательской прибыли Чтобы учесть в стоимости недвижимости предполагаемый доход от ее продажи и отразить совокупные риски застройщика инвестора , к величине затрат на строительство должна быть добавлена некоторая величина, отражающая типичную нормальную предполагаемую прибыль застройщика.

Размер ее выражается в деньгах или в процентах от затрат на создание этих улучшений и фигурирует как составная часть стоимости восстановления или замещения улучшений. В величине предпринимательской прибыли должна учитываться безрисковая ставка дохода а также риск, связанный с реализацией этого вида недвижимости на рынке.

Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора заказчика и строителя подрядчика , от других факторов.

Таким образом, определение величины прибыли предпринимателя в рамках затратного метода оценки недвижимости остается одной из актуальных проблем оценки.

Некоторые современные подходы к оценке прибыли предпринимателя основываются на принципе альтернативности инвестиций: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Расчет прибыли предпринимателя методом невозмещенных инвестиций. Если капитал временно по объективным причинам не приносит доход, его собственник несет убытки, эквивалентные проценту на этот капитал. По истечении этого времени разумно предположить, что собственник оценит свой капитал с учетом недополученных на него процентов.

Таким образом, невозмещенные инвестиции V — это будущая стоимость потока капиталовложений расходов на создание объекта как источника доходов или, что то же самое, аккумулированная к дате эксплуатации доходного актива по некоторой норме процента сумма затрат на его создание.

Величина невозмещенных инвестиций определяется по формуле В свою очередь прибыль предпринимателя ПП можно выразить формулой Таким образом, прибыль предпринимателя равна величине в мененных издержек или разности невозмещенных инвестиций и прямой суммы затрат на создание объекта недвижимости.

Общая стоимость затрат на строительство стоимость строительства здания до расчета прибыли предпринимателя составляет руб. Типичное время строительства такого объекта определено в восемь кварталов. Результаты расчета прибыли предпринимателя, используемой при оценке здания, приведены в таблице.

Методика оценки прибыли предпринимателя на основе анализа моделей поведения потенциального инвестора. Сделаем следующие допущения: 1. Стоимость объекта недвижимости, определенная на основе затратного подхода, равна его рыночной стоимости. Предполагается, что во всех рассматриваемых проектах операции купли-продажи объекта недвижимости совершаются по рыночной стоимости.

Предполагается, что инвестор в момент принятия решения о покупке или строительстве объекта располагает всей необходимой суммой для покупки объекта по цене, равной рыночной стоимости Варианты, предусматривающие возможность приобретения объекта с использованием кредитных ресурсов, не рассматриваются, так как для большинства объектов и инвесторов пока не являются типичными.

Тем не менее предлагаемую далее табл. Расчет прибыли предпринимателя При этом полагается, что инвестор рассчитывает инвестировать ВСЮ имеющуюся сумму. В этом случае при выборе варианта, предполагающего поэтапное внесение инвестиций например, при строительстве объекта , разумный инвестор захочет, чтобы временно незадействованные средства также приносили доход.

В том случае, если величина средств, которые инвестор может и хочет инвестировать, значительно превышает стоимость объекта, он с большой долей вероятности сможет вложить временно свободные средства в аналогичный проект с той же нормой доходности.

Если же начальная сумма средств сравнима с рыночной стоимостью объекта, то инвестировать временно незадействованные средства в проект с той же доходностью, что и у строительного проекта, да еще на короткий срок, будет достаточно затруднительно. Вероятнее всего, удастся разместить средства на депозит, периодически снимая с него суммы, необходимые для оплаты очередного строительного этапа.

При этом ставка по депозиту в общем случае будет отличаться от нормы отдачи для строительного проекта. При расчете инвестиционной стоимости, инвестиционном консультировании можно на основе информации о конкретном инвесторе выбрать значения норм отдачи для строительного проекта и для средств, размещаемых дополнительно.

При определении рыночной стоимости следует руководствоваться типичными возможностями инвестора. Как уже отмечалось, указанный алгоритм реализуется в виде расчетной таблицы в среде Excel. Комментарии к расчетной таблице. Расчетная таблица состоит из трех частей.

Первая содержит исходные данные и предположения, здесь же приведены результаты расчета. Вторая и третья части содержат расчеты эффективности различных моделей поведения инвестора.

Для удобства описания таблицы ее строки нумеруются. Рассмотрим порядок формирования таблицы на конкретном примере. Исходные данные и сведение результатов.

Значения в строках 1 и 2 были выбраны произвольно. При необходимости таблица легко адаптируется для расчета прибыли предпринимателя, соответствующей проекту любой длительности и с любым числом платежных периодов в году.

Стоимости строительства и земельного участка строки 3 и 4 , а также распределение затрат на строительство по платежным периодам строка 5 должны быть известны до начала расчета. Так как прибыль предпринимателя определяется в процентах от величины инвестиций, можно задавать в строках 3 и 4 не конкретные значения, а соотношение стоимостей земли и здания.

В первой ячейке строки 5 оценщик может указать размер авансового платежа. Расчет прибыли предпринимателя при условии неизменности стоимости объекта В строке 6 оценщик имеет возможность отразить свои представления об изменении стоимости оцениваемого объекта за период, соответствующий продолжительности строительства.

При этом предлагаемая методика расчета позволяет не учитывать физический износ объекта, накопленный за этот период. Таким образом, значение в строке 6 отражает главным образом прогнозируемое изменение уровня цен на рынке.

В рассматриваемом примере считается, что стоимость объекта не изменится. В строках 9—11 задаются значения ставки по депозиту, нормы отдачи для строительного проекта и ставки дисконта для потока доходов от эксплуатации объекта. В общем случае они должны быть разными.

Предлагаемая таблица не предполагает изменения ставок за время осуществления проекта, хотя при необходимости может быть доработана соответствующим образом. В строке 14 перед проведением расчета нужно задать начальные значения ставки прибыли предпринимателя для двух вариантов расчета.

Можно задать нулевые значения. Первый способ расчета. Этот способ расчета основан на следующем утверждении: чтобы имело смысл инвестировать в строительный проект, показатель NPV такого проекта должен быть положительным.

В строке 23 показана первоначальная сумма средств у инвестора, которая принята равной рыночной стоимости объекта строка В строке 24 указаны суммы инвестиций в строительство в соответствии с определенным выше графиком. Затраты на приобретение земельного участка и авансовый платеж за строительство производятся в начальный момент нулевой период в таблице.

Как уже отмечалось, предполагается, что временно не задействованные средства инвестор разместит на депозит. В строке 25 отражено изменение величины средств на депозите, которые, с одной стороны, уменьшаются в связи с необходимостью оплачивать очередной строительный этап, а с другой — несколько увеличиваются благодаря накапливающимся процентам по депозиту.

Предполагается, что проценты строка 26 выплачиваются в конце каждого периода. Активы инвестора по окончании строительства складываются из построенного объекта недвижимости и оставшейся суммы средств на депозите.

Зная стоимость активов в конце проекта, можно найти их текущую стоимость. Ставки дисконта в этой операции для разных активов используются разные и отражают риски, сопряженные с созданием актива. Соответствующие значения текущих стоимостей приведены в строках 33 и Суммарная текущая стоимость активов строка 32 представляет собой сумму строк 33 и Чистая текущая стоимость проекта строка 35 есть разность текущей стоимости будущих активов строка 32 и величины первоначальных инвестиций строка Второй способ расчета.

Благоразумный инвестор предпочтет из двух альтернативных проектов тот, у которого показатель NPV больше. При этом предполагается, что величины инвестиций в проекты одинаковы, проекты имеют равную длительность, а различия в рисках компенсируются разными ставками дисконта при расчете NPV для каждого проекта.

Определим величину прибыли предпринимателя из предположения о равенстве NPV для строительного и альтернативного проектов. Текущая стоимость активов для варианта, связанного со строительством объекта, определяется так же, как и в предыдущем способе. В варианте приобретения и сдачи в аренду годовой чистый операционный доход от эксплуатации строка 52 рассчитывается как произведение рыночной стоимости объекта строка 49 и ставки дисконта для потока доходов от сдачи в аренду строка Предполагается, что платежи поступают в конце каждого периода однако при необходимости таблицу легко адаптировать к любой системе оплаты табл.

Следует отметить, что при расчете чистого операционного дохода в числе расходов был учтен резерв на замещение. В конце срока проекта предполагается расходование резерва на замещение для восстановления объекта до первоначального состояния. Это позволяет пренебречь увеличением физического износа для целей настоящего расчета.

Предполагается, что появляющиеся средства, равные чистому операционному доходу за каждый период, инвестор будет немедленно размещать на депозит строка Расчет прибыли предпринимателя при предположении о равенстве NPV для строительного и альтернативного проектов Стоимость активов инвестора в конце срока рассматриваемого проекта строка 57 складывается из стоимости объекта недвижимости строка 53 и суммы средств на депозите строка Сумма средств на депозите в конце срока строка 55 представляет собой будущую стоимость аннуитета, рассчитанную по ставке, указанной в строке 9.

Текущая стоимость активов строка 61 определяется с использованием ставки дисконта, заданной в строке Разность значений текущих стоимостей по двум вариантам указана в строке Анализ результатов.

Два использованных способа расчета в общем случае дают различающиеся значения предпринимательской прибыли. С точки зрения теории ее нужно принять равной большему из полученных результатов.

Но если нет уверенности в точности исходных данных, при формировании окончательного значения предпринимательской прибыли можно использовать результирующие значения обоих способов, назначив им соответствующие веса.

Можно также рассмотреть несколько вариантов набора исходных данных и взять их средневзвешенное значение. Следует отметить, что если в этом методе задать одинаковые нормы отдачи для строительного проекта, депозита и проекта, связанного с приобретением готовой недвижимости, то результаты расчета полностью совпадут с результатом использования аналитического метода КузнецовДД.

Отдельного анализа заслуживают результаты, полученные на основе предположения о том, что стоимость оцениваемого объекта изменится за период, соответствующий продолжительности строительства. В таблицах Из таблиц видно, что на результаты, полученные вторым способом, изменение стоимости практически не оказывает влияния, результаты же первого способа меняются очень существенно.

Впрочем, это достаточно очевидно. Если инвестор прогнозирует получить дополнительную прибыль от подъема цен на рынке, он может удовлетвориться меньшей предпринимательской прибылью. И наоборот, прогнозируемые убытки от падения цен заставляют инвестора закладывать в расчеты больший предпринимательский доход.

В таких случаях следует придавать больший вес большему результату. Если оценщик заранее знает величину предпринимательской прибыли, то с помощью предлагаемой таблицы может легко определить какой-нибудь другой расчетный параметр, например норму отдачи для строительного проекта.

Рассмотренная методика и ее компьютерная реализация позволяют придать расчету прибыли предпринимателя в оценке недвижимости затратным подходом Анализ проведенных расчетов позволяет сделать следующие выводы: 1.

Прибыль предпринимателя в рамках затратного метода может быть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала, необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства и продажи ввода в доходную эксплуатацию объекта.

При использовании предложенной методики предпринимательская прибыль оказывается чувствительна в первую очередь к таким параметрам, как норма отдачи по альтернативному проекту, продолжительность строительства и отношение стоимости участка и авансового платежа к полной сумме издержек по проекту.

Существенно влияет на величину прибыли предпринимателя изменение нормы отдачи по альтернативному проекту за время строительства. В то же время неравномерность распределения издержек во времени оказывает слабое влияние на величину этой прибыли.

О прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости

Общая часть До последнего времени не было необходимости всерьёз задумываться о проблеме обоснованного выбора величины прибыли предпринимателя. Зачастую, применение затратного подхода было вообще нецелесообразно, а в остальных случаях удавалось обойтись либо ссылкой на мнение экспертов и инвесторов, либо принять прибыль предпринимателя равной ставке дисконта соответствующей сроку строительства для проектов с аналогичным риском. В нём прибыль предпринимателя учитывалась дважды: сначала - в размере ставки дисконта, затем - на основе упущенной выгоды инвестора речь шла о строительстве АЗС и предполагалось, что инвестор в течение периода строительства недополучает прогнозируемую прибыль от эксплуатации АЗС. Таким образом, прибыли предпринимателя в 2,5 раза превысила ставку дисконта.

Оценка предпринимательской прибыли Чтобы учесть в стоимости недвижимости предполагаемый доход от ее продажи и отразить совокупные риски застройщика инвестора , к величине затрат на строительство должна быть добавлена некоторая величина, отражающая типичную нормальную предполагаемую прибыль застройщика. Размер ее выражается в деньгах или в процентах от затрат на создание этих улучшений и фигурирует как составная часть стоимости восстановления или замещения улучшений. В величине предпринимательской прибыли должна учитываться безрисковая ставка дохода а также риск, связанный с реализацией этого вида недвижимости на рынке.

Размер ее выражается в деньгах или в процентах от затрат на создание этих улучшений и фигурирует как составная часть стоимости восстановления или замещения улучшений. В величине предпринимательской прибыли должна учитываться безрисковая ставка дохода а также риск, связанный с реализацией этого вида недвижимости на рынке. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора заказчика и строителя подрядчика , от других факторов.

Еще раз к вопросу о прибыли предпринимателя

Кроме того, в цену объектов-аналогов входит стоимость оборудования, сельскохозяйственной техники и скота. Расчет и введение корректировок по данным факторам приведет к искажению стоимости, рассчитанной в рамках сравнительного подхода. Настоящий объект оценки является вновь построенным или полностью реконструированным по новым технологиям с использованием современных материалов. Объекты-аналоги, которые представлены на рынке — это в основном довольно устаревшие комплексы, которые построены еще в годах. В соответствии с этим, оценщик пришел к выводу, что применение сравнительного подхода нецелесообразно. Затратный подход Затратный подход применяется преимущественно в случаях при специфичном функциональном назначении объектов, в связи с чем последние не представлены на рынке недвижимости. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки или движимого имущества. Затратный подход к оценке рассматриваемого объекта.

Затратный подход к оценке недвижимости.

Все эти факты могут оказывать существенное влияние на итоговую финансовую величину проекта. В основном, при принятии инвестиционных решений наиболее часто используется внутренняя норма доходности норма дисконта, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям. На сегодняшний день определение размера предпринимательской прибыли, является одним из наиболее спорных и обсуждаемых вопросов при оценке недвижимости в рамках затратного подхода. В настоящее время не все инвесторы при реализации своих проектов получают одинаковую прибыль. По — этому, существуют различные мнения о наиболее характерной величине предпринимательской прибыли.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Определение прибыли предпринимателя Какой формулой пользоваться для расчета прибыли предпринимателя? Если бы речь шла о трех-пяти годах до сегодняшнего дня, несомненно, Вы бы ответили: формулой Озерова. Приводить формулу Озерова в этой статье мы не будем, ибо если читающий ее — оценщик, то но наверняка неоднократно и успешно ее использовал.

Расчет прибыли предпринимателя в затратном подходе оценки недвижимости

Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода на основе затратного подхода 4. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода производится в следующем порядке: 1 определение рыночной стоимости участка земли; 2 определение восстановительной стоимости нового строительства зданий и сооружений; 3 оценка величины накопленного износа; 4 итоговое определение стоимости затратным подходом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом накопленного износа. При применении затратного подхода участок земли оценивается, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Чем обосновываете? Нравится Показать список оценивших Светлана Хрипко 11 дек в я работаю в банке и проверяю отчеты оценщиков, что бы они не были завышены. В некоторых отчетах предприимательской прибылью явно завышают стоимость А что, мой вопрос вам показался неуместным? Нравится Показать список оценивших Михаил Русанов 11 дек в "сама я стараюсь приравнивать прибыль предпринимателя к ставке дисконтирования!

Оценка предпринимательской прибыли

Затратный подход к оценке недвижимости. Затратный подход, используемый для оценки разных объектов недвижимости, основан на предположении, что затраты на строительство объекта в зависимости с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится этот объект, является ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности. Предполагается, что совокупность затрат на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом. Если это так, то издержки на строительство объекта не совпадают с рыночной стоимостью этого объекта.

относительно величины итоговой стоимости объекта оценки. ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ С ПРИВЕДЕНИЕМ Таким образом, прибыль девелопера (предпринимателя ).

Сведения о Заказчике Сведения об Оценщике Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Оценка предпринимательской прибыли

Общие положения 1. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки. Объекты оценки 4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.

Карта сайтаКарта сайта Прибыль предпринимателя при оценке недвижимости затратным подходом В данной статье речь пойдет о том, что понимается под прибылью предпринимателя в оценочной деятельности , а также о том, каким образом следует подходить к ее определению. Безусловно, каждый оценщик вправе самостоятельно выбирать методы определения тех или иных показателей в рамках отчета об оценке, поэтому вопрос о том как принимать этот показатель является сугубо индивидуальным. Но в условиях, когда оценщики очень активно дискутируют на тему того что нужно понимать под этой прибылью и как ее считать, рассмотрение этого вопроса видится актуальным.

Изложению конкретных методик, анализу и сопоставлению различных способов определения этих характеристик был посвящен первый блок докладов. На конференции были представлены мнения Петербургской, Московской и других научных школ.

Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора заказчика и строителя подрядчика 1 , от других факторов. В настоящей статье предлагается схема оценивания прибыли предпринимателя, основанная на предположении о том, что инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, который имеет норму отдачи уa. При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту. Величина прибыли предпринимателя, полученная по предлагаемой методике, должна удовлетворять принципу: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

В случае отсутствия объектов, работ и затрат, предусматриваемых соответствующей главой сводного сметного расчета, эта глава пропускается без изменения номеров последующих глав. Рассмотрим пример определения стоимости строительства по прямым издержкам на основе количественного метода. Пример расчета по количественному методу определения прямых издержек при строительстве Исходные данные: объект оценки — десятиэтажный панельный жилой дом, расположенный по адресу: г. Пермь, Шоссе Космонавтов. Дата оценки: Найти стоимость строительства по прямым издержкам.

Однако они породили ряд противоречий в оценочной деятельности. О том, что это за противоречия и как их можно преодолеть, нам рассказал Григорий Левада, эксперт-оценщик, председатель Экспертно-консультационного комитета Челябинского регионального отделения РОО. Мало того, при определении этого вида стоимости для застроенного земельного участка стоимость объекта оценки определяется, исходя из стоимости иного объекта оценки незастроенного земельного участка.

Комментарии 11
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Полина

    Банки-фишки-платежиТарас, спасибо большое за объемное видео! Не встречал на канале у вас вопрос про сдачу квартиры в аренду. Вопросы: следует ли платить налоги за это как физическое лицо или оформляться ФОП? Заключать ли договор аренды,если вы сдаете квартиру как физическое лицо и имеет ли этот договор Юр силу?